大发百家乐官网:半年報凸顯馬太效應:頭部房企有隱憂 中小房企有煩惱

最新资讯 2019年09月20日 3:07

半年報凸顯馬太效應:頭部房企有隱憂 中小房企有煩惱

半年報凸顯馬太效應:頭部房企有隱憂 中小房企有煩惱

【MBC起诉蒙面歌王】

一位TOP3房企的投資部人士告訴《每日經濟新聞》記者▽﹡∵,過去市場好▽?□,拿地方面一直都在找機會♂∟。但今年以來⌒♂↑,他們收縮了投資的規模和範圍▽☆?,有的城市公司投資部大幅減員π。

據中原地產研究中心發佈的數據□□⌒,今年上半年﹡☆,128家A股上市房企凈利潤合計為1004億元◇⊙☆,凈利潤率為10.5%♂,與去年同期水平(11%)相比出現微跌⊙⊙。值得注意的是△,在這128家房企中□♂▽,接近40%的房企上半年營業收入同比下降↑▽,近45%的房企利潤同比下滑♂。

分化在進一步加劇□↑∟,大魚仍在吃小魚♀﹡∴,但大魚們安全了嗎π??這是一個沒有答案的問題∵。房地產行業深受政策面影響⊿♀,也離不開資金支持〇〇。如果掐緊了水龍頭♀,沒有一家房企是絕對保險的∴。

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市場下行壓力陡增♂,房企也開始開啟了「全員營銷」的求生之旅⊿。最近站上風口浪尖的是時代中國▽∴┊,其被曝出強制要求全員賣房∴┊﹡,從普通員工到副總裁級別π,每個崗位都設置了相應考核指標↑↑。

「天花板」隱現∵♂∟?房地產行業整體增速放緩是不爭的事實⊿∴。9月16日π,國家統計局發佈的《2019年1~8月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示?π♂,今年前8月﹡,全國房地產開發投資84589億元↑□π,同比增長10.5%◇。

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雖然仍在增長♂☆,但10.5%的增速已經是2019年以來的最低增速⊿?∟。在目前調控持續、融資收緊的影響下∟,這一增速比1~7月份回落0.1個百分點∟,已經連續4個月增速下降⊙⊙∴。

富力地產也是其中的一員□,在近期被曝出的一份文件中△☆,富力地產要求內部「促銷售、抓回款」∴∟,其中□⊙,「以完成項目銷售目標為第一優先級⊿♀,在確保銷量的基礎上追求項目收益最大化」▽↑⊙。

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裁員、促銷、回款┊π,都是房企應對難關的方法♂☆。在這種背景下∴∵,資金鏈安全是重中之重↑⊿,如何借到便宜的錢⊙⊿,保證安全的邊界是當下所有房企共同需要直面的課題﹡﹡。

而融資的難度也正在進一步加劇﹡﹡⊙。據同策研究院統計∟♂▽,2019年8月單月▽,40家典型房企融資規模僅368.26億元☆,環比大幅下降近六成⊙。

從新近房企發佈的2019年年中報中π◇,可以提煉出一窺行業全貌的關鍵詞:規模增速放緩、利潤水平下滑、融資成本抬升和減員趨勢明顯┊┊⊙。無論是龍頭房企或是中小房企┊♂,都在面臨這個行業最難的時刻∴☆↑。

利潤保衛戰由於房地產企業結算周期的緣故∴,今年上半年房企利潤表現體現的是過去一到兩年之間的水平?∴。那時候⊿,房企的銷售額增速水平相對而言是樂觀的?,即增速迅猛△,但從今年上半年的業績表現來看☆☆⊙,房企的利潤水平並沒有相對應的體現∟。

今年上半年▽,房企整體的融資成本均有所抬升□,億翰智庫發佈的數據顯示◇π,2019年上半年⊿,30家典型房企的平均融資成本5.78%□,較2018年末的平均融資成本5.7%∟,上升0.08%┊。

後遺症顯現行業大勢如此◇♂┊,從業者們也並不好過⊙⊿♀。今年上半年⌒▽,多數房企均出現了減員的情況∟♂⌒,萬科與去年同期相比♀,地產開發系統人員減少了近600人;恆大、碧桂園也出現了僱員同比下降的情況☆∴。

在銷售排名前10的房企中□,今年上半年有數家出現了利潤額大幅下滑的情況┊,而中小企業的表現也是如此〇。雖然多數房企將利潤額下滑的原因歸結為「結算不平衡」∟♀π,但如果剔除這一因素☆♂〇,多數房企今年上半年的利潤率水平表現並不出色↑┊♀。

源:每日經濟新聞每經記者 吳抒穎    每經編輯 魏文藝「行業分化、強者恆強」∟∴,在2019年的房地產行業中報季是高頻句∵◇┊,並已經成為了行業共識∴♂。恆大集團是對龍頭企業未來十分樂觀的一家∵▽,其董事會副主席夏海鈞在2019年年中業績會上是這樣表述的:「龍頭房企將持續搶佔市場份額⊙♂,強者恆強的行業格局仍將延續♂∟⊿。」夏海鈞預計〇▽□,如果按全國商品房年銷售額15萬億元計算∴〇,2023年前三房企銷售總額將達3萬億元⌒♂。

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在這一維度上☆⊙,過去兩年沖規模迅猛的閩系房企降速最為明顯∵。曾經錄得170% 銷售額增速的正榮地產⌒☆♂,今年上半年的增速僅不足1%;融信中國的銷售增速則從去年上半年的的75.7%下滑到4%▽△。

單家房企達到萬億元銷售額π↑,這被視作是行業集中度到達一定高度的風向標﹡┊。龍頭房企也許都有向著這一目標看齊的一天π⊿,但隨着行業整體走勢趨冷♂▽﹡,萬科曾經「萬億大萬科」的願景悄然冷卻?,碧桂園提質控速◇∴□,盈利和規模之間的平衡關係也從沒有像現在這般焦灼過?♂☆。

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在這個整體增速已經放緩的行業◇〇π,很少有房企能夠跳出大勢走出自己獨有的成長曲線∵。雖然頭部房企中有管理層曾公開表示:未來這個行業的集中度會進一步提升☆〇,這是屬於他們的機會♂△。但今年上半年⊙♀,頭部房企的銷售增速也是放緩的∵π。

先看行業標杆「碧萬恆」π〇,三巨頭今年前8個月的銷售額僅與去年持平∵,其中兩家同比甚至出現了下滑△⌒┊。碧桂園今年前8個月的權益銷售額是3713.5億元☆♀﹡,與去年的3788.4億元同比略降;恆大前8個月的合約銷售金額約為3700.7億元↑,同比同樣小幅下滑;萬科4263億元的銷售額△⌒,同比有10%左右的升幅⊿﹡,但增速也已經相比去年明顯減慢∴。

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如果以此分析∵↑,房企的凈利潤水平出現下滑是可以解釋的↑∴。一個可以看到的事實是□?⊙,在2015年至2016年間π∟,全國各地「地王」頻出♀△,但之後的兩年隨着各地樓市調控頻出☆↑♂,市場逐漸趨冷☆?,多數房企握着「地王」卻賣不出高價∴∴∟,甚至有不少「地王」項目出現虧損情況☆▽♂。

從目前的調控力度和融資難度來看⊙,房企重回高速增長几無可能┊♂。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者☆∴﹡,銷售額增速放緩之後⊿⊙,如果資金的回籠速度也放緩┊,房企會面對各種壓力♂⌒,「只有資金壓力不大?,才可能存在高速增長的動力⊿。」

這是可以預期的事情┊┊,畢竟萬科今年以來提出了「事人匹配」▽♀△,要打造「冠軍組織」;碧桂園也在調整組織架構♂∟△,在這種情形之下♂∴◇,人員優化是不可避免的□⊙∟。

過去兩年間↑∟,那些「黑馬房企」在行業下行的背景下也成色不再┊▽﹡,過去動輒超過50%的增速都回落至個位數水平∟,也鮮見中小房企提出「千億」目標了∴↑♂。

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值得注意的是↑∟〇,進入下半年π〇,很多頭部房企已經放緩拿地?△。其中〇♀,富力、融創、越秀等房企均在半年業績會上表示會謹慎拿地▽〇。而近來不少城市土地市場流拍現象增加、溢價率下降〇∴△,也印證了房企在拿地方面的謹慎態度♂。

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一名不願具名的地產分析師告訴《每日經濟新聞》記者〇,影響房企凈利潤的核心因素可以概括為兩個方面:一是成本管控;二是產品溢價☆♂◇。其中〇↑,成本管控包括拿地成本、建安成本、財務成本、營銷費用和行政管理費用等;產品溢價則是你的產品能不能賣得比別人更貴⌒┊☆。

典型的例子是一家TOP10的房企?▽,去年上半年的營業收入超過3000億元?∴,並以超過300億元的歸母凈利潤額一舉成為新科利潤王;但今年上半年⌒?,隨着其營業收入的大幅下滑﹡∟▽,歸母凈利潤額也僅錄得近150億元⌒。

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上述分析師認為⊙,如果房企的銷售額規模持續放緩乃至出現下滑♀,那麼利潤水平也會相應地出現負增長∟□,因為利潤額和銷售額、營業額呈現一定的關聯關係⊙∟┊。

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